Derecho Inmobiliario

¿Qué es el Derecho Inmobiliario?

El derecho inmobiliario consiste en la parte del Derecho que se aplica relativa a derechos reales, contratos sobre inmuebles, derecho urbanístico, notarial y registral, siendo una materia transversal que se basa en la Constitución, el Código Civil y su Legislación Complementaria y Códigos Civiles Forales.

Regula primordialmente las transacciones inmobiliarias y la regulación legal de los bienes inmuebles, los derechos reales, así como los negocios jurídicos que pueden afectarles.

Tiene como objeto la regulación de los bienes inmuebles, debiendo señalar que comprende tanto la propiedad y los derechos reales, así como los diferentes negocios jurídicos que pueden recaer sobre los mismos.

Básicamente el Derecho Inmobiliario tiene por objeto las fincas, es decir, vivienda o local comercial, terrenos, etc.

Derechos Reales

Los derechos reales son el derecho que recae sobre las cosas, es decir, nos dice las facultades que se pueden ejercitar sobre los bienes por el titular del derecho, con independencia de quién ostente la propiedad de tales bienes.

Es el poder inmediato sobre la cosa que, en consecuencia, su titular puede hacer valer frente a cualquiera.

Derecho de Propiedad

El derecho de propiedad es el más amplio poder reconocido por el ordenamiento jurídico sobre una cosa, que se define por la reunión de tres facultades:

1. Gozar de una cosa (ius utendi)
2. Disponer de ella (ius abutendi)
3. Reivindicarla (ius vindicandi)

Derecho de Accesión

De la propiedad deriva el Derecho de Accesión, que implica que se tiene derecho a lo que los bienes producen, o se les une o se les incorpora, ya sea de manera natural o de manera artificial.

Derechos Limitativos de Dominio

Son derechos que restringen el propio derecho de propiedad. Comprenden:

Derechos Reales de Goce

• Usufructo: Derecho a usar y disfrutar de bienes ajenos con obligación de conservarlos
• Servidumbres: Gravamen sobre un predio (finca sirviente) en beneficio de otro (finca dominante)
• Superficie: Derecho a construir sobre terreno ajeno o a mantener edificaciones
• Vuelo y Subsuelo: Derechos sobre el espacio aéreo o el subsuelo
• Censo: Derecho real sobre inmuebles a cambio de pensión o canon

Derechos Reales de Garantía

• Prenda: Garantía real sobre bienes muebles
• Anticresis: Garantía por la que el acreedor percibe los frutos del inmueble
• Hipoteca: Garantía real sobre bienes inmuebles (aunque no está en el listado original, es fundamental)

Derechos Reales de Adquisición Preferente

• Tanteo: Derecho de adquisición preferente cuando el propietario decide vender
• Retracto: Derecho a subrogarse en lugar del comprador

Derecho Real de Posesión

Da derecho inmediato sobre la cosa y a ser reintegrado en ese derecho y no ser perturbado.

Los grandes bloques dentro del Derecho Real de posesión serían:

• Arrendamientos
• Ocupación

Derecho Inmobiliario Estricto

La Compraventa Inmobiliaria

Incluye:

• Comprobaciones urbanísticas y registrales
• Contratos de arras
• Opción de compra

Contratos de Arras

Las arras son una cantidad de dinero que se entrega como señal en el momento de formalizar un contrato de compraventa.

Tipos de arras:

1. Arras confirmatorias: Confirman el contrato y se descuentan del precio
2. Arras penitenciales: Permiten desistir del contrato (el comprador pierde las arras si desiste; el vendedor las devuelve dobladas si es él quien desiste)
3. Arras penales: Son una penalización por incumplimiento, compatible con exigir el cumplimiento del contrato

Opción de Compra

Contrato por el cual una parte (concedente) otorga a otra (optante) el derecho a comprar un inmueble en un plazo y precio determinados.

El optante paga una prima al concedente por este derecho.

Constitución y Administración de Comunidades de Propietarios

Una comunidad de propietarios es el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio que se haya en régimen de propiedad horizontal.

Aspectos que regulamos:

• Estatutos y normas de régimen interior
• Juntas de propietarios
• Cuotas de participación
• Gastos comunes
• Conflictos vecinales
• Morosidad en el pago de gastos comunes
• Administración de la comunidad

Derecho Urbanístico

Regula tanto el uso del suelo como la ordenación del territorio y los instrumentos jurídicos a través de los cuales se llevan a cabo tales actividades.

Ciertas partes de este ordenamiento están incluidas dentro del derecho inmobiliario, como:

Agrupación de Fincas

Unión de dos o más fincas colindantes para formar una sola finca con un único título de propiedad.

Segregación de Fincas

División de una finca en dos o más fincas independientes, siempre que cumplan con la normativa urbanística aplicable (parcela mínima, edificabilidad, etc.).

Requisitos:

• Cumplimiento de la normativa urbanística
• Licencia municipal si es necesaria
• Inscripción en el Registro de la Propiedad

Derecho Registral Inmobiliario

Abarca el modo y manera en que se despachan los asientos registrales y qué derechos pueden inscribirse y de qué modo.

Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución oficial que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Funciones:

• Publicidad de la titularidad de los inmuebles
• Seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario
• Protección del tercero de buena fe
• Presunción de exactitud de los asientos registrales

Asientos Registrales

Tipos:

1. Inscripciones: Asientos principales (compraventa, hipoteca, etc.)
2. Anotaciones preventivas: Asientos provisionales (embargo, demanda, etc.)
3. Notas marginales: Asientos complementarios a una inscripción principal
4. Cancelaciones: Extinción de derechos inscritos

Arrendamientos Urbanos

Arrendamiento de Vivienda

Contrato por el cual una persona (arrendador) cede el uso de una vivienda a otra (arrendatario) a cambio de un precio (renta).

Regulación: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Duración:

• Mínimo 5 años (si el arrendador es persona física)
• Mínimo 7 años (si el arrendador es persona jurídica)
• Prórrogas obligatorias hasta cumplir estos plazos

Fianza:

• 1 mensualidad (vivienda)
• 2 mensualidades (local comercial)

Arrendamiento de Local de Negocio

Contrato de arrendamiento para el ejercicio de una actividad comercial, industrial o profesional.

Características:

• Mayor libertad de pactos que en vivienda
• Duración mínima de 5 años con derecho a indemnización por clientela al finalizar
• Posibilidad de cesión y subarriendo con consentimiento

Desahucios y Ocupación

Desahucio por Falta de Pago

Procedimiento judicial para recuperar la posesión de un inmueble arrendado cuando el inquilino no paga la renta.

Desahucio por Expiración del Plazo

Cuando finaliza el contrato de arrendamiento y el inquilino no desaloja voluntariamente.

Ocupación Ilegal (Okupación)

Ocupación de una vivienda sin título legal ni consentimiento del propietario.

Vías de actuación:

• Vía civil: Juicio de desahucio por precario
• Vía penal: Denuncia por delito de usurpación (art. 245 CP)

Asesoramiento en Derecho Inmobiliario

En IURIUM CONSULTA somos abogados expertos en Derecho Inmobiliario. Ofrecemos asesoramiento integral en:

• Compraventa de inmuebles
• Contratos de arras y opción de compra
• Arrendamientos urbanos
• Comunidades de propietarios
• Derechos reales (usufructo, servidumbres, etc.)
• Derecho urbanístico (segregaciones, agrupaciones)
• Derecho registral
• Desahucios y ocupación ilegal

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