Dret Immobiliari

Què és el Dret Immobiliari?

El dret immobiliari consisteix en la part del Dret que s'aplica relativa a drets reals, contractes sobre immobles, dret urbanístic, notarial i registral, sent una matèria transversal que es basa en la Constitució, el Codi Civil i la seva Legislació Complementària i Codis Civils Forals.

Regula primordialment les transaccions immobiliàries i la regulació legal dels béns immobles, els drets reals, així com els negocis jurídics que poden afectar-los.

Té com a objecte la regulació dels béns immobles, havent de senyalar que comprèn tant la propietat i els drets reals, així com els diferents negocis jurídics que poden recaure sobre els mateixos.

Bàsicament el Dret Immobiliari té per objecte les finques, és a dir, vivenda o local comercial, terrenys, etc.

Drets Reals

Els drets reals són el dret que recau sobre les coses, és a dir, ens diu les facultats que es poden exercitar sobre els béns pel titular del dret, amb independència de qui ostenti la propietat d'aquests béns.

És el poder immediat sobre la cosa que, en conseqüència, el seu titular pot fer valer davant de qualsevol.

Dret de Propietat

El dret de propietat és el més ampli poder reconegut per l'ordenament jurídic sobre una cosa, que es defineix per la reunió de tres facultats:

1. Gaudir d'una cosa (ius utendi)
2. Disposar d'ella (ius abutendi)
3. Reivindicar-la (ius vindicandi)

Dret d'Accesió

De la propietat deriva el Dret d'Accesió, que implica que es té dret al que els béns produeixen, o se'ls uneix o se'ls incorpora, ja sigui de manera natural o de manera artificial.

Drets Limitatius de Domini

Són drets que restringeixen el propi dret de propietat. Comprèn:

Drets Reals de Gaudi

• Usdefruit: Dret a usar i gaudir de béns aliens amb obligació de conservar-los
• Servituds: Gravamen sobre un predi (finca servent) en benefici d'un altre (finca dominant)
• Superfície: Dret a construir sobre terreny aliè o a mantenir edificacions
• Vol i Subsòl: Drets sobre l'espai aeri o el subsòl
• Cens: Dret real sobre immobles a canvi de pensió o cànon

Drets Reals de Garantia

• Penyora: Garantia real sobre béns mobles
• Anticresi: Garantia per la qual el creditor percep els fruits de l'immoble
• Hipoteca: Garantia real sobre béns immobles (encara que no està a la llista original, és fonamental)

Drets Reals d'Adquisició Preferent

• Tant: Dret d'adquisició preferent quan el propietari decideix vendre
• Retracte: Dret a subrogar-se en lloc del comprador

Dret Real de Possessió

Dona dret immediat sobre la cosa i a ser reintegrat en aquest dret i no ser pertorbat.

Els grans blocs dins del Dret Real de possessió serien:

• Arrendaments
• Ocupació

Dret Immobiliari Estricte

La Compravenda Immobiliària

Inclou:

• Comprovacions urbanístiques i registrals
• Contractes d'arras
• Opció de compra

Contractes d'Arras

Les arras són una quantitat de diners que es lliura com a senyal en el moment de formalitzar un contracte de compravenda.

Tipus d'arras:

1. Arras confirmatòries: Confirmen el contracte i es descompten del preu
2. Arras penitencials: Permeten desistir del contracte (el comprador perd les arras si desisteix; el venedor les torna doblades si és ell qui desisteix)
3. Arras penals: Són una penalització per incompliment, compatible amb exigir el compliment del contracte

Opció de Compra

Contracte pel qual una part (concedent) atorga a una altra (optant) el dret a comprar un immoble en un termini i preu determinats.

L'optant paga una prima al condecent per aquest dret.

Constitució i Administració de Comunitats de Propietaris

Una comunitat de propietaris és el conjunt de propietaris dels diferents pisos i locals d'un edifici que estigui en règim de propietat horitzontal.

Aspectes que regulem:

• Estatuts i normes de règim interior
• Juntes de propietaris
• Quotes de participació
• Despeses comunes
• Conflictes veïnals
• Morositat en el pagament de despeses comunes
• Administració de la comunitat

Dret Urbanístic

Regula tant l'ús del sòl com l'ordenació del territori i els instruments jurídics a través dels quals es porten a terme aquestes activitats.

Certes parts d'aquest ordenament estan incloses dins del dret immobiliari, com:

Agrupació de Finques

Unió de dues o més finques colindants per formar una sola finca amb un únic títol de propietat.

Segregació de Finques

Divisió d'una finca en dues o més finques independents, sempre que compleixin amb la normativa urbanística aplicable (parcela mínima, edificabilitat, etc.).

Requisits:

• Compliment de la normativa urbanística
• Llicència municipal si cal
• Inscripció al Registre de la Propietat

Dret Registral Immobiliari

Abasta la manera i manera en què es despachen els assentaments registrals i quins drets es poden inscriure i de quina manera.

Registre de la Propietat

El Registre de la Propietat és una institució oficial que té per objecte la inscripció o anotació dels actes i contractes relatius al domini i altres drets reals sobre béns immobles.

Funcions:

• Publicitat de la titularitat dels immobles
• Seguretat jurídica en el tràfic immobiliari
• Protecció del tercer de bona fe
• Presumpció d'exactitud dels assentaments registrals

Assentaments Registrals

Tipus:

1. Inscripcions: Assentaments principals (compravenda, hipoteca, etc.)
2. Anotacions preventives: Assentaments provisionals (embargament, demanda, etc.)
3. Notes marginals: Assentaments complementaris a una inscripció principal
4. Cancel·lacions: Extinció de drets inscrits

Arrendaments Urbans

Arrendament d'Habitatge

Contracte pel qual una persona (arrendador) cedeix l'ús d'una vivenda a una altra (arrendatari) a canvi d'un preu (renda).

Regulació: Llei d'Arrendaments Urbans (LAU)

Durada:

• Mínim 5 anys (si l'arrendador és persona física)
• Mínim 7 anys (si l'arrendador és persona jurídica)
• Pròrrogues obligatòries fins a complir aquests terminis

Fiança:

• 1 mensualitat (habitatge)
• 2 mensualitats (local comercial)

Arrendament de Local de Negoci

Contracte d'arrendament per a l'exercici d'una activitat comercial, industrial o professional.

Característiques:

• Major llibertat de pactes que en habitatge
• Durada mínima de 5 anys amb dret a indemnització per clientela al finalitzar
• Possibilitat de cessió i subarrendament amb consentiment

Desnonaments i Ocupació

Desnonament per Falta de Pagament

Procediment judicial per recuperar la possessió d'un immoble arrendat quan l'inquilí no paga la renda.

Desnonament per Expiració del Termini

Quan finalitza el contracte d'arrendament i l'inquilí no desallotja voluntàriament.

Ocupació Il·legal (Ocupació)

Ocupació d'una vivenda sense títol legal ni consentiment del propietari.

Vies d'actuació:

• Via civil: Judici de desnonament per precari
• Via penal: Denúncia per delicte d'usurpació (art. 245 CP)

Assessorament en Dret Immobiliari

A IURIUM CONSULTA som advocats experts en Dret Immobiliari. Oferim assessorament integral en:

• Compravenda d'immobles
• Contractes d'arras i opció de compra
• Arrendaments urbans
• Comunitats de propietaris
• Drets reals (usdefruit, servituds, etc.)
• Dret urbanístic (segregacions, agrupacions)
• Dret registral
• Desnonaments i ocupació il·legal

Posa't en contacte amb nosaltres per a una consulta personalitzada en el teu assumpte immobiliari.